신탁부동산 임대차계약, 들어보신 적 있나요? 집을 구하던 중 마음에 드는 곳이 생겨서 계약을 하려는데, 중개인으로부터 이 물건은 '신탁이 걸려있다'는 얘기를 들었던 경험은 있으신가요? 이번 글에서는 신탁의 개념과 함께 신탁부동산에 임대차 계약을 체결할 때의 필요 절차를 상세히 알아보도록 하겠습니다.
신탁이란, 위탁자가 특정한 재산권을 수탁자에게 이전하거나 기타의 처분을 하고 수탁자로 하여금 수익자의 이익 또는 특정한 목적을 위하여 그 재산권을 관리·처분하게 하는 법률관계를 말합니다. 신탁의 형식으로 대출을 받았을 때에는 일반적인 대출보다 대출가능금액이 커진다는 장점이 있습니다. 그러나 모든 일이 으레 그렇듯이, 치명적인 단점도 감수해야만 합니다. 신탁은 말 그대로 재산권을 이전하는 것이기 때문에 부동산 등기부등본을 보면 소유자가 내가 아닌 신탁회사로 기재되어 있고, 때문에 임대차 계약을 체결할 때 임차인을 들이는 데 다소 어려움이 있을 수 있습니다. 신탁부동산에 대해 중개인이 상세히 설명함으로써 '왠지 위험해 보이는 부동산'이라는 인식을 깰 필요가 있기 때문입니다. 물론 법적으로 아무런 문제가 없고, 악의적인 의도도 없다는 가정하에요.
그럼에도 불구하고 신탁계약을 통한 내 부동산에 임차인을 들이고 싶다면 그 방법을 아는 것이 필요하겠지요. 임차인의 입장에서도 중개인의 설명을 듣기 이전에 먼저 신탁계약에 대해 공부를 해 놓는 것이 여러모로 도움이 됩니다. 내가 아는 지식을 바탕으로 임대차 계약에 대응할 수 있어야 혹시 모를 불상사에도 대비할 수 있기 때문입니다. 기본적으로 신탁부동산 임대차계약의 경우 신탁회사와 은행 그리고 임차인 모두의 확인이 필요합니다. 임대인이 원한다고 해서 마음대로 임차인을 들일 수 있는 것이 아니라, 여러 확인 절차를 통해야 한다는 것을 먼저 인지한 상태에서. 아래의 내용을 통해 신탁원부를 확인하면서 해당되는 절차를 차근차근 짚어보도록 하겠습니다.
1. 용어설명
계약을 체결할 때 가장 먼저 해야할 것은 계약서를 꼼꼼히 확인하는 일이겠지요. 위 사진은 '신탁원부'의 내용중 일부를 캡처한 것입니다. 제11조(임대차 등)의 내용을 보면, '위탁자', '수탁자'와 같은 용어가 등장해서 조금 복잡해보이기도 합니다. 신탁원부를 읽어보기 전에 먼저 용어부터 설명하고 넘어가야 할 것 같군요. 위탁자란 신탁을 의뢰하는 자, 수탁자란 신탁의뢰를 받은 자, 그리고 우선수익자란 이 신탁계약에서 우선적으로 수익을 받는 자를 뜻합니다. 알기 쉽도록 하나의 예를 들어 정리해보겠습니다. 개인 A는 B 은행으로부터 대출을 받아 C 신탁회사에게 재산권을 넘기고, 임차인 D와 임대차 계약을 체결하려고 합니다. 이때 A는 위탁자(임대인), B는 우선수익자(은행), C는 수탁자(신탁회사)가 됩니다.
다시 조문으로 돌아가서 천천히 읽어보자면, '이 신탁계약 체결 후 위탁자가 제10조 제3항에 따라 수탁자 및 수익자의 사전 서면 동의를 받아 신탁부동산에 관한 임대차계약을 체결하는 경우에도 임대차계약은 위탁자 이름으로 체결하고, 임차인으로부터 임대차보증금 및 임대료 등을 직접 지급받는다.' 는 내용은 다음과 같이 풀이할 수 있습니다. 신탁회사 C는 수탁자의 지위에서 사전 동의를 하는 것에 불과하고, 임대차 계약은 임대인 A의 이름으로 체결되며 보증금과 월 임대료 모두 임대인 A가 갖습니다. 임차인 D에게 이 내용을 명확하게 알릴 의무가 있고, 만약 계약으로 인해 손실이나 비용 등이 발생한다면 모든 책임은 임대인 A에게 돌아갑니다.
2. 신탁부동산 임대차계약 필요 서류
그렇다면 '사전 동의'를 받기 위해서는 어떻게 해야 할까요? 앞에서 들었던 예시로 계속 설명을 이어가보겠습니다. 개인 A가 신탁계약이 체결된 부동산에 대해 D라는 임차인을 들이려고 할 때, 신탁회사와 은행 모두의 동의가 필요하다는 얘기를 했었지요? 기본적으로 임대인 A가 은행 B와 임차인 D에게서 동의서를 받아 C 신탁회사에 제출하고, C 신탁회사가 다시 A에게 최종 동의서를 송부하는 방식으로 모든 절차가 이루어집니다. 다음과 같이 그림으로 보면 이해가 훨씬 쉽습니다.
(1) 임대차 요청서 및 확인서
다음은 한 신탁주식회사로부터 받은 임대차동의 필요 서류 목록입니다. 세 가지의 서류 모두에 공통적으로 들어가는 부분은, 임대차 목적물(주소), 임대인(위탁자), 임차인, 수탁자, 임대차계약기간, 임차보증금, 월 임대료의 정보입니다. 신탁회사마다 요구하는 서류에 조금씩 차이는 있을 수 있지만, 기본적으로 임대인의 경우 이름만 기재하고, 임차인의 경우 이름과 생년월일을 적었습니다. 임차보증금과 월 임대료, 그리고 가장 중요한 임대차 계약기간을 적기 위해서는 이미 구두로라도 계약이 확정되어 있어야 합니다. '다음'에 기재되어 있는 내용은 모두 임대차 계약에 대해서는 신탁회사에 어떠한 의무도 없음을 명시하고 있습니다.
(2) 임대차 동의서(우선수익자)
임대인 A에게 돈을 빌려준 은행도 이 사실을 알아야 합니다. 임대인 A는 신탁회사로부터 받은 임대차 동의서 서식을 은행 B에게 보내서 회신을 받아야 합니다. 은행 B가 신탁회사 C로 동의서를 직접 송부하는 경우도 있고, 임대인 A에게 다시 송부하는 경우도 있습니다. 은행이 임대차 동의서 서식을 받을 때 임대차 계약서 사본을 요구하는 경우도 있기 때문에, 종종 임대인 A와 임차인 D 간의 계약이 끝난 후 계약서를 첨부하여 은행으로 보내기도 합니다. 일반적으로 은행이 신탁계약에 동의하는 조건은 보증금을 상환하는 것이기 때문에, 계약서 작성 시에 보증금 입금 계좌가 제대로 작성이 되었는지를 확인하는 용도입니다. 이마저도 지점마다 다를 수 있기 때문에 모든 절차는 서류 처리를 하기 전 각 담당자에게 문의하는 것이 가장 정확합니다.
(3) 임차인 확인서
가장 마지막으로 임차인의 확인을 받은 서류가 있어야 합니다. 보증금은 신탁회사로 송금하고, 매월 월 임대료는 임대인에게 송금해야 하는 부분을 약간 어려워하시더군요. 모쪼록 중개사를 통해 확실하게 설명을 들은 임차인은 신탁부동산 임대차계약 내용을 모두 확인하고 동의한다는 의미로 날인을 하는데, 사실상 임대인와 임차인이 만나는 것은 계약날이 유일하기 때문에 서류 처리의 순서가 약간 애매한 부분도 있는 것 같습니다. 임차인 확인서와 함께 임차인의 신분을 증명하는 서류를 함께 첨부하여 신탁회사에 제출합니다. 이 때, 개인인감증명서 이외에 신분증 사본 등도 인정이 된다고 합니다.
위에 언급된 모든 서류들이 작성되어 신탁회사로 보내지면, 일정 기간 이후 임대인은 신탁회사의 동의서를 받게 됩니다. 비로소 임대차계약이 최종적으로 승인되는 순간입니다. 세세하게 살펴보니 어렵고 복잡한 것 같지만 각 서류에 언급된 바와 같이 '수탁자'인 신탁회사는 임대차계약에 대한 책임을 지지 않기 때문에, 막상 요청을 해보면 승인까지의 과정이 별 대수롭지않게 지나가고는 합니다. 지금까지 기본적인 신탁부동산 임대차 동의의 과정에 대해 살펴보았습니다. 이 점을 잘 기억하셨다가, 임대인으로의 지위에서나 임차인의 지위에서 부동산 계약을 체결할 때 불이익을 받는 일이 없도록 잘 준비하시기 바랍니다.
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